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Las 10 mejores prácticas*

Cómo integrar exitosamente los sistemas de edificios

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Por: Jim Sinopoli**


Muchos propietarios de edificios y gente en la industria creen que el concepto de sistemas integrados de edificios es persuasivo e intuitivo. Sin embargo, se resisten a cambiar del concepto al despliegue real. Aquí presentamos los diez elementos necesarios para una instalación exitosa de los sistemas integrados de edificios.

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Algunos son simplemente buenas prácticas comerciales o de manejo de proyectos, pero desafortunadamente ninguna compite en humor con el ranking que realiza David Letterman en su programa.

1. Entender el negocio del propietario del edificio
Integrar los sistemas de edificios no es un asunto “que se ajuste a todos”. Existen diferentes tipos de instalaciones y de objetivos comerciales ampliamente variables para propietarios de edificios del sector privado y público. Los sistemas integrados para un proyecto de uso mixto, para un desarrollador o propietario, es significativamente diferente al de un hospital del gobierno con 500 camas.

Puesto que la tecnología se utiliza simplemente para otros objetivos de negocios, son los líderes comerciales del propietario del edificio los que allanan el camino para integrar exitosamente los sistemas de tecnología del edificio.

La discusión con un propietario a este respecto se relaciona con la forma en que los sistemas de tecnología de edificios pueden afectar los costos de capital y operativos, generar ingresos, mejorar la experiencia o la operación de los ocupantes del edificio, optimizar la operación del mismo y posiblemente diferenciar la instalación. Dicha discusión es la programación o la base sobre la que hay que avanzar.

2. Tener pronta participación en el proyecto
La discusión y las compras del propietario tienen que hacerse prontamente en el proyecto. Entre más tarde llegue en la programación, menos probable es que sea adoptado, y de hacerlo, poco probable que sea exitoso.

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Llegar tarde al proceso también implica que pueda ser más “perjudicial”, porque algunas decisiones ya se han tomado y los diseños ya han sido desarrollados por el resto del equipo del proyecto, específicamente el arquitecto y los ingenieros civiles y por el MEP (Master en ingeniería física). También es perjudicial si tiene implicaciones presupuestales que no se planearon inicialmente. Las oportunidades de éxito dependen de la llegada temprana al proyecto.

3. Establecer expectativas reales con el propietario
Comprométase con el propietario. Sea prudente con los “futuros” o “tendencias” de la tecnología y trate solamente lo que puede lograrse con lo existente en la actualidad. Muéstrele al propietario cualquier problema potencial de implementación y cualquier cambio necesario en el manejo del edificio. Establezca expectativas con el propietario que puedan cumplirse o incluso superarse, para poder tener un proyecto exitoso.

4. Definir claramente las funciones de los diseñadores de proyectos “tradicionales” involucrados en el proyecto
La forma convencional de diseñar sistemas de tecnología de edificios es hacerlo en “silos de diseño”. Los métodos antiguos de diseño y contratación no funcionan para los sistemas integrados o convergentes. El éxito implica un esfuerzo con el propietario, las instalaciones de este o el gerente de la propiedad, el arquitecto, el ingeniero mecánico, el ingeniero eléctrico, los consultores del equipo del proyecto para IT, seguridad y audiovisual, el gerente de construcción y los contratistas, para “cambiar un poco” el proceso de diseño e instalación.

Tenga en cuenta que algunos se pueden resistir a hacer las cosas de una manera diferente. Identifique claramente quién está diseñando e instalando qué cosas, y quién finalmente será el responsable del diseño e instalación del sistema integrado.

5. Detalle el alcance. Identifique claramente los sistemas involucrados en el proceso
Especifique qué sistemas estarán involucrados en el proceso. Y mejor aún, desarrolle una matriz de todos los sistemas relacionados y determine qué sistemas son los que se integrarán.

Identifique qué sistemas se integrarán a un nivel físico (cables, cuartos de equipos, etc.), a un nivel lógico (por ejemplo: protocolos similares) y a nivel funcional. Por ejemplo, la alarma contra incendios será integrada al control de acceso y a la vigilancia por video, o el sistema audiovisual se integrará con los controles de luces y el manejo de HVAC. O, todos los sistemas serán integrados en un sistema primario de cables. Cambie las trivialidades de los “sistemas integrados” y “ábrase” a la realidad esperada.

6. Establecer las bases técnicas y las funciones operacionales de los sistemas para guiar su diseño
Identifique los elementos comunes de los sistemas que sean necesarios para su integración, que puedan representar ahorros de costos o que mejoren la operación del edificio.  Estos pueden ser tipos de cables comunes, un conjunto reducido de protocolos de comunicaciones permitidos, bases de datos de sistemas abiertos, herramientas de manejo del web-browser, esquemas comunes de etiquetado de equipos, integración de software, etc.  Estandarice, simplifique y encuentre lo que sea común entre los sistemas.  Establezca las bases técnicas para guiar a los contratistas.

7. Solucionar cualquier obstáculo que pueda presentarse entre las personas involucradas en el manejo de las instalaciones, la seguridad y la tecnología de información
Los sistemas integrados tienen su efecto en las organizaciones que soportan y que son responsables de dichos sistemas. Las funciones de las organizaciones cambian levemente, las diferentes habilidades del personal requerido pueden cambiar y puede haber implicaciones presupuestales. Ayude al propietario a responder a estos cambios para poder identificar mejores eficiencias operacionales y efectividad en el costo en las organizaciones.

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8. Ofrecer cálculos de costos para el proyecto y actualizar los cálculos de costos sobre una base regular
Luego de que usted presente un costo inicial probable de los sistemas integrados, continúe con la actualización de los costos con base en las condiciones del mercado o los cambios de diseño. Evite cualquier sorpresa para el propietario. Igualmente, priorice los temas incluidos en la instalación en la preparación de la discusión sobre “ingeniería del valor” que puede llegar presentarse en algún momento del proyecto.

9. Entender y seguir el programa general del proyecto y su secuencia de actividades
Existen grandes equipos de personas involucrados en el diseño y construcción de un edificio. Los sistemas de edificios son una pequeña parte del proyecto, aunque importante para la operación y ocupación del predio. El diseño y la instalación de esos sistemas deben seguir un programa general y son independientes de las diferentes actividades realizadas por otros fuera del grupo más pequeño del sistema integrado.

Aquí presentamos algunos elementos que serán especificados e instalados por otros sobre las cuales los sistemas integrados de edificios pueden depender: como el espacio, la tubería, las cajas de cable, energía, conexiones a tierra, acondicionamiento de aire, hardware de puertas y muebles. Coordine y siga la secuencia del programa para los sistemas integrados con los artículos necesarios para su apropiada instalación.

10. Presente el plan. Maneje diligentemente los detalles de la instalación y operación del sistema
Los mejores planes y especificaciones de diseño de sistemas se vienen abajo si los sistemas no se instalan apropiadamente o si no son instalados siguiendo las especificaciones. Maneje los detalles: observe continuamente la instalación. Inspeccione, inspeccione e inspeccione. Nuevamente, trabaje con otros en equipo para asegurar así el éxito del proyecto.

* Este artículo fue publicado originalmente en el portal automatedbuildings.com (www.automatedbuildings.com/resources/links.htm )       **Para más información sobre edificios inteligentes, diseño de tecnología o para establecer un programa de Educación Continua para su oficina, escríbame a: jsinopoli@smart-buildings.com.

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