Estrategias para un cambio inteligente

Por: Jim Sinopoli*

Con un mayor enfoque y visibilidad en el concepto de la nueva construcción, tendemos a cambiar el mercado para hacer de los edificios existentes instalaciones inteligentes y ecológicas (verdes). Sabiendo que los edificios existentes conforman el 99% del inventario de la construcción, no existen motivos por los cuales las propiedades actuales no puedan ser inteligentes o tan ecológicas como las construcciones nuevas. Lo que sigue es una discusión sobre algunos asuntos de implementación en los edificios existentes, junto con una estrategia de ocho pasos para lograr un mejor desempeño en éstos.

Visión general
Los edificios existentes vienen con su equipaje y  ya tienen instalados sistemas tecnológicos. Algunos de los problemas de implementación incluyen:

• Un número de sistemas, especialmente los sistemas de automatización, utilizarán protocolos de red privados o heredados, los cuales requerirán ser cambiados a protocolos abiertos. Generalmente, esto puede implicar el uso de puertas de enlace (gateways) o algún tipo de middleware para traducir los protocolos.

• Faltan rutas para cables en los edificios existentes, que da como resultado un mayor uso de dispositivos inalámbricos.

• Hay problemas relacionados con el cable abandonado. El Código Nacional Eléctrico requiere que los cables no utilizados sean retirados durante las renovaciones. Esto puede incrementar el tiempo y el costo de un proyecto.

• Pueden presentarse problemas organizacionales relacionados con el manejo del edificio, la seguridad y la tecnología de información que han sido establecidos como departamentos separados y lo más probable es que no ayuden mucho en la implementación de un método integrado.

Despliegue
Aunque muchos propietarios de edificios encuentran persuasivo e intuitivo el concepto de mejorar el desempeño de los edificios existentes, también luchan por cambiar del simple concepto al despliegue real. Aquí presentamos una estrategia de ocho pasos para mejorar exitosamente el desempeño de sus edificios existentes:

Proceso de descubrimiento
Generalmente, la información disponible sobre el desempeño del sistema en los edificios existentes es escasa.  Por ejemplo, si el edificio está utilizando una terminal BAS típica de uno de los principales fabricantes, el sistema probablemente ofrezca más datos no procesados que información utilizable y procesable. A pesar de la escasa cantidad de datos, junte la mayor información posible y analícela para tener un mejor panorama del desempeño del edificio e identificar las tendencias, puntos débiles y oportunidades.  Reúna información sobre las capacidades y características de los sistemas existentes, qué propiedades similares se han realizado, qué uso y costos energéticos se dan para el edificio y qué ha generado la mayoría del trabajo de mantenimiento en el edificio.  Hable con los inquilinos y cualquier contratista para saber qué cambios o mejoramientos consideran que serían importantes. Inspeccione físicamente todos los sistemas.

Punto de referencia sobre el desempeño
La única forma de determinar la efectividad de los mejoramientos del sistema del edificio es tener una línea de base. Luego de realizar los mejoramientos, usted querrá realizar una comparación “antes” y “después” para poder juzgar la efectividad de las mejoras. Tenga un punto de referencia con el actual uso de la energía, el costo de la energía y el número y tipo de órdenes de trabajo.  Haga encuestas con los inquilinos u ocupantes en relación con su satisfacción actual en relación con iluminación, seguridad, servicios tecnológicos, etc.

Una parte importante de la Certificación LEED para Edificios Existentes (que se basa en operaciones y mantenimiento) es el mejoramiento del sistema.  Mucho de lo que generalmente se propone como una estrategia para los edificios existentes puede cumplir con algunos de los criterios LEED. La Certificación LEED para edificios existentes también requiere solucionar problemas diferentes a los del mejoramiento del sistema; es decir, asuntos como reciclaje, programas de mantenimiento exterior y asuntos de limpieza y mantenimiento.

Priorizar y financiar el esfuerzo
Priorice y secuencie las mejoras del sistema, basado en las potenciales ganancias financieras y el análisis técnico. Si usted tiene un portafolio de propiedad raíz, priorice una base edificio por edificio y escoja un par de edificios para utilizarlos como proyectos piloto.

Establezca un presupuesto para las mejoras y comprometa la financiación.  Si la financiación es un inconveniente, considere el uso de una ESCO (Compañía de Servicios de Energía). Las Compañías de Servicios de Energía ejecutan esencialmente contratos de desempeño de energía.  Inicialmente, se les puede pagar una tarifa por las auditorías y el estudio de factibilidad.  Luego, las ESCO pueden determinar el costo de las mejoras del sistema de energía, los potenciales ahorros de energía y juntar un caso comercial para financiar los costos de las mejoras en contraprestación de una parte de los ahorros de energía.  Algunas ESCOs pueden incluso financiar las actualizaciones tecnológicas no energéticas, dependiendo nuevamente del caso comercial en particular.

Controles de HVAC e iluminación
Usted querrá asegurarse de que los principales sistemas relacionados con energía sean mejorados para que tengan un desempeño óptimo.  Antes de cambiar cualquier hardware de sistema mecánico o eléctrico, probablemente usted necesitará mejorar los sistemas de control y el software de aplicación de la terminal del sistema.  Esto generalmente permitirá que el propietario obtenga la información necesaria sobre los sistemas, su uso y sus problemas antes de invertir en actualizaciones eléctricas y mecánicas más costosas. Algunos problemas del sistema tal vez no son mecánicos ni eléctricos, sino que pueden involucrar secuencias de operación, uso cambiado de habitaciones, cambios no documentados del sistema, etc. La obtención de la información a través de un nuevo conjunto de controles y software de operador, le dará a usted una idea de cómo volver a poner en servicio los sistemas en una forma efectiva y eficiente.

Operación del sistema de HVAC
Con la información obtenida del nuevo sistema de control y de la inspección física, se debe volver a poner en servicio el sistema de HVAC.  Realice las actualizaciones o reemplazos del hardware que sean necesarios.  Los estudios han demostrado que poner nuevamente en servicio los sistemas en un espacio de oficinas comerciales demora en promedio 9 meses.  En un ambiente hospitalario, en donde el uso de energía puede ser de 2.5 veces el del espacio comercial, dicho tiempo puede ser medido en semanas.

Mejorar seguridad, tecnología y energía
La decisión de qué sistemas necesitan ser actualizados se toma con base en el cálculo de las ganancias sobre inversión. Es decir, ¿bajarán los costos operativos, bajarán los costos de energía u ofrecerá una base para aumentar los alquileres? Los sistemas de seguridad obviamente necesitan ofrecer seguridad apropiada, pero también necesitan ser integrados en el control de iluminación y de HVAC.  Un sistema de control de acceso en particular puede ofrecer información (es decir, número de personas en un área, cuándo están las personas en un área, etc.) que puede ser utilizada para ajustar y manejar los sistemas de HVAC e iluminación.  Para manejar mejor la energía dentro del edificio, usted necesitará agregar sistemas de sensor (sensores de CO2, sensores de ocupación, etc.) que midan todos los sistemas de energía y servicios públicos y un sistema de manejo de energía, si el edificio no los tiene.  Finalmente, si su edificio es un espacio de oficinas comerciales, examine los servicios tecnológicos que los inquilinos pueden percibir que tengan valor.  La idea es convertir el “valor” en precios más altos de alquiler y que los inquilinos alquilen por  periodos más largos.   Estos sistemas pueden incluir señalización digital, Wi-Fi en todo el edificio y un Sistema Distribuido de Antenas (DAS, por su sigla en inglés) que mejore la cobertura celular.

Monitoreo y operación de los sistemas
Todas las mejoras del sistema, la nueva puesta en servicio y la Certificación LEED son infructuosas si no se utilizan las herramientas y el personal correctos para poder monitorear, manejar los sistemas y mantener el desempeño del edificio en un estado óptimo.

Es aquí donde los sistemas abiertos son especialmente importantes, de tal forma que los datos del sistema del edificio, los sistemas de manejo de las instalaciones y los sistemas de manejo privado o comercial puedan ser integrados totalmente para ofrecer información procesable en el desempeño del edificio.  La información requiere de un gerente de las instalaciones, un CIO, un CFO y un CEO, diferentes, pero también necesitará ser dirigida en el despliegue de las herramientas operacionales.  Éstas pueden requerir middleware, bases de datos abiertas y alguna personalización. Aunque es importante, la operación del edificio es más que la integración del software y agradables tableros de mando de web. Debe examinarse el personal existente en el manejo de las instalaciones, la seguridad y la TI; los ámbitos organizacionales entre seguridad, BAS y TI pueden necesitar remoción.  Si el propietario del edificio está mejorando los edificios en un portafolio de un grupo empresarial de bienes raíces, un centro de operaciones demostrará ser el método más efectivo y eficiente para monitorear y manejar cada edificio y toda la empresa.

Para mayor información sobre los edificios inteligentes, diseño de tecnología o para crear un programa de educación continua para su oficina, escríbame por favor al correo electrónico:  [email protected]

*Jim Sinopoli es PE, LEED AP, RCDD y director general de Smart Buildings LLC.