Ahorrar costos, alcanzar un mejor desempeño, mantener una operatividad eficiente, entre otros aspectos aspectos importantes para un edificio. Las auditorías energéticas aportan a esto.
por Jim Newman*
Las auditorías energéticas son una de las mejores maneras de descubrir oportunidades para ahorrar dinero en un edificio existente. Una auditoría energética comercial o industrial, también llamada análisis de energía, identifica qué tanta energía utiliza un edificio, qué tan eficientemente utiliza esa energía y dónde se pueden realizar cambios y mejoras que incidan favorablemente tanto en la comodidad de los ocupantes como en los resultados financieros.
En mi calidad de administrador energético certificado (CEM) y profesional en evaluación energética de edificios (BEAP), he realizado personalmente auditorías energéticas ASHRAE de nivel 1 y 2 en decenas de edificaciones con áreas desde de 2.300 metros cuadrados hasta más de 74.000. Con frecuencia descubrimos decenas de miles de dólares en ahorros potenciales tan solo durante la evaluación energética preliminar, un recorrido superficial obligatorio que se lleva a cabo antes del análisis formal. Durante análisis más detallados, hemos llevado a cabo auditorías ASHRAE de nivel 2 con reacondicionamientos y procesos de verificación de los sistemas de energía de edificaciones existentes, los cuales han arrojado cientos de miles de dólares en ahorros en un período de 4 a 10 años.
En una encuesta informal, desprovista de toda pretensión científica, he llegado a la conclusión de que hay tres razones que frenan a los propietarios de inmuebles a realizar una auditoría energética: el costo de la auditoría, el costo que implica resolver los problemas descubiertos en la auditoría y el temor.
1. Costo de la auditoría
Es necesario que usted conozca las cifras, todas ellas. El primer paso es hacer una adecuada evaluación energética de un edificio comercial, institucional o industrial, ya sea una escuela, un hospital, un centro comercial o una planta de fabricación. El costo real de la auditoría aumenta en función de su exhaustividad y complejidad, pero con dicho costo también aumenta el potencial de recuperación de la inversión, tal como se mencionó anteriormente.
Un equipo calificado de profesionales con una vasta trayectoria en la industria de la construcción, especialmente en sistemas CVAC y de iluminación, y con un amplio conocimiento de los estándares y mejores prácticas actuales, llevará a cabo el más exhaustivo análisis energético, basándose en los estándares ASHRAE.
Dicho análisis debe abarcar, como mínimo, las siguientes áreas:
Análisis energético ASHRAE de nivel 1
• Revisión de un mínimo de 36 meses de facturas de servicios públicos con un examen minucioso de las facturas durante los períodos de uso máximo (por lo general, a mediados de verano y/o mediados de invierno)
• Inspección física del edificio, incluyendo los sistemas de iluminación, de CVAC y de agua de servicio
• Conversaciones con el personal de la instalación y los ingenieros de la construcción
Análisis energético ASHRAE de nivel 2 (todo lo contemplado en el nivel 1 más los siguientes aspectos)
• Imágenes térmicas
• Registro de datos
• Pruebas de estanqueidad “blower door”, si es factible
• Controles aleatorios de los termostatos con termómetro digital manual
El costo de un análisis energético ASHRAE de nivel 2 depende del tamaño y la complejidad del edificio. Por ejemplo, si se trata de un hospital, un centro comercial, residencias de gran tamaño, un edificio de oficinas comerciales, un laboratorio de gran extensión o una planta industrial, el análisis costaría mucho más que un edificio de oficinas comerciales convencional de tres pisos con algunas unidades en la azotea o un solo local, como una tienda o restaurante.
2. Lo que cuesta resolver los problemas descubiertos
Implementar las mejoras recomendadas cuesta dinero. Una auditoría seria y profesional le permitirá saber cuál es el retorno esperado de cada mejora. Un análisis de nivel 2 o nivel 3 arrojará estimaciones calificadas, mientras que un análisis de nivel 3 puede incluso incluir cotizaciones reales del servicio.
Su analista energético puede descubrir varias opciones de bajo costo, y sin costo, con un retorno sobre la inversión a corto plazo. Al implementar estas opciones, usted comenzará a ver los ahorros de inmediato, mientras se toma el tiempo necesario para planificar las inversiones de mayor envergadura recomendadas. Para obtener un máximo retorno sobre la inversión considere cubrir los arreglos de bajo costo con los de mayor costo.
Muchos estados en USA ofrecen financiación a través del programa PACE (Energía Limpia Gravada a la Propiedad). El programa PACE permite a propietarios de inmuebles comerciales, industriales, multifamiliares y sin fines de lucro financiar proyectos de eficiencia energética y energía renovable con poco o ningún impacto en los resultados financieros. Estos fondos incluso cubren el costo del análisis energético, por lo que vale la pena ver si usted cumple con los requisitos para acceder a este programa antes de dar inicio al proceso de auditoría energética.
Adicionalmente, muchas empresas de servicios públicos ofrecen auditorías energéticas gratuitas si el propietario se compromete a gastar una cantidad mínima para implementar algunas de las medidas de conservación de energía sugeridas por el analista. Hemos observado que la mayoría de propietarios, una vez conocen el retorno sobre la inversión, están dispuestos a gastar mucho más que el monto mínimo.
Al mismo tiempo, piense en los costos que acarrea el hecho de NO implementar las recomendaciones. En síntesis, lo más probable es que dichos costos incluyan:
- Aumento sostenido de los costos energéticos
- Costos de mantenimiento más altos
- Otros impactos económicos
Numerosos estados y municipios exigen actualmente que los edificios publiquen la puntuación que obtuvieron en el Índice de Uso de Energía (IUE). Los edificios con un IUE muy bajo serán menos deseables para los posibles arrendatarios o compradores. Se ha demostrado que los edificios que adoptan prácticas sostenibles obtienen mejores resultados en muchos factores.
3. El temor
Si usted nunca ha realizado un análisis exhaustivo de la energía de su edificio, la idea podría parecerle desalentadora. Usted se estará preguntando "¿Qué encontrarán?" "¿Serán críticos con nuestras operaciones y/o prácticas de mantenimiento?" O "¿Cómo voy a encontrar tiempo para esto? ¡Mi personal ya está sobrecargado de trabajo! "
No se preocupe, el equipo de análisis no está ahí para acecharlo. Se debe trabajar en colaboración con el propietario para que su edificio sea lo más eficiente en términos de energía que sea posible y de la manera más económica.
Con frecuencia encontramos que una vez que hemos completado la evaluación y revisado los resultados, la mayoría de los propietarios y gerentes de edificios se dan cuenta de que han estado dejando de percibir ahorros y se preguntan: "¿Por qué esperamos tanto tiempo?".
Si alguna vez se ha preguntado si valdría la pena hacer una auditoría energética de su edificio de oficinas, parque industrial, escuela u hospital, la respuesta es un "SÍ" rotundo. Eso, claro está, si usted desea que su edificación sea un lugar saludable para trabajar o una inversión comercial rentable, que tendrá un funcionamiento eficiente durante muchos años.
* Jim Newman (Jim Newman, CEM, LEED AP BD+C, ASHRAE BEAP & OPMP, FESD) es el propietario de Newman Consulting Group. Pueden escribirle al correo electrónico [email protected].
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