Estrategias para un cambio inteligente Miércoles 21 de Octubre de 2009 16:23

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Estrategias para un cambio inteligente
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En el siguiente artículo el autor plantea ocho estrategias para transformar las construcciones existentes en edificios inteligentes. Esta transformación no solo redundará en estructuras amigables con el medio ambiente, sino en mejores beneficios económicos para el propietario.

Por: Jim Sinopoli*

Con un mayor enfoque y visibilidad en el concepto de la nueva construcción, tendemos a cambiar el mercado para hacer de los edificios existentes instalaciones inteligentes y ecológicas (verdes). Sabiendo que los edificios existentes conforman el 99% del inventario de la construcción, no existen motivos por los cuales las propiedades actuales no puedan ser inteligentes o tan ecológicas como las construcciones nuevas. Lo que sigue es una discusión sobre algunos asuntos de implementación en los edificios existentes, junto con una estrategia de ocho pasos para lograr un mejor desempeño en éstos.

Visión general
Los edificios existentes vienen con su equipaje y  ya tienen instalados sistemas tecnológicos. Algunos de los problemas de implementación incluyen:

• Un número de sistemas, especialmente los sistemas de automatización, utilizarán protocolos de red privados o heredados, los cuales requerirán ser cambiados a protocolos abiertos. Generalmente, esto puede implicar el uso de puertas de enlace (gateways) o algún tipo de middleware para traducir los protocolos.

• Faltan rutas para cables en los edificios existentes, que da como resultado un mayor uso de dispositivos inalámbricos.

• Hay problemas relacionados con el cable abandonado. El Código Nacional Eléctrico requiere que los cables no utilizados sean retirados durante las renovaciones. Esto puede incrementar el tiempo y el costo de un proyecto.

• Pueden presentarse problemas organizacionales relacionados con el manejo del edificio, la seguridad y la tecnología de información que han sido establecidos como departamentos separados y lo más probable es que no ayuden mucho en la implementación de un método integrado.

A pesar de los desafíos, la métrica financiera de mejorar el desempeño de un edificio y agregar los servicios tecnológicos apropiados puede ser más convincente.  La inversión en un edificio existente se recupera en varias formas: mejores costos operativos y de energía, menores costos en mejoramientos para inquilinos, alquiler alto, valorización del activo y un efecto positivo sobre la planeación de capital.

Despliegue
Aunque muchos propietarios de edificios encuentran persuasivo e intuitivo el concepto de mejorar el desempeño de los edificios existentes, también luchan por cambiar del simple concepto al despliegue real. Aquí presentamos una estrategia de ocho pasos para mejorar exitosamente el desempeño de sus edificios existentes:

Proceso de descubrimiento
Generalmente, la información disponible sobre el desempeño del sistema en los edificios existentes es escasa.  Por ejemplo, si el edificio está utilizando una terminal BAS típica de uno de los principales fabricantes, el sistema probablemente ofrezca más datos no procesados que información utilizable y procesable. A pesar de la escasa cantidad de datos, junte la mayor información posible y analícela para tener un mejor panorama del desempeño del edificio e identificar las tendencias, puntos débiles y oportunidades.  Reúna información sobre las capacidades y características de los sistemas existentes, qué propiedades similares se han realizado, qué uso y costos energéticos se dan para el edificio y qué ha generado la mayoría del trabajo de mantenimiento en el edificio.  Hable con los inquilinos y cualquier contratista para saber qué cambios o mejoramientos consideran que serían importantes. Inspeccione físicamente todos los sistemas.

Punto de referencia sobre el desempeño
La única forma de determinar la efectividad de los mejoramientos del sistema del edificio es tener una línea de base. Luego de realizar los mejoramientos, usted querrá realizar una comparación “antes” y “después” para poder juzgar la efectividad de las mejoras. Tenga un punto de referencia con el actual uso de la energía, el costo de la energía y el número y tipo de órdenes de trabajo.  Haga encuestas con los inquilinos u ocupantes en relación con su satisfacción actual en relación con iluminación, seguridad, servicios tecnológicos, etc.

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