¿Cómo rehabilitar un edificio?

Si está instalado en un edificio viejo y está pensando en modernizarse, investigue muy bien sobre cómo debe empezar y qué tiene que hacer para lograr con éxito esa meta. Aquí le presentamos un paso a paso. por María Cecilia Hernández

Son incontables las razones por las cuales el dueño de una empresa decide entrar en la vanguardia tecnológica y en la onda ambiental para aplicarlas a la estructura física en la cual opera su compañía. Desde determinar el color de una pared, hasta controlar y documentar cada movimiento de su personal; todo es posible en un proyecto de rehabilitación de un edificio en el camino hacia la modernización. Un espacio automatizado y con filosofía verde ofrece ventajas invaluables. Por ejemplo, permite mayor productividad laboral, da lugar a estandarizar los procesos y las operaciones internas y externas de la empresa, posibilita el ahorro escalonado en consumo de energía eléctrica y recurso hídrico, y, por ende, reduce notablemente los gastos económicos. Tal vez una de las bondades más importantes de este tipo de procesos es que abre las puertas hacia los procesos de certificación lo cual ofrece un estatus y un reconocimiento ideal para cualquier empresario. ACR Latinoamérica conversó con Israel Fortis, asesor en ahorro energético, domótica e inmótica de Greenblue Solutions S.A., quien entregó para nuestros lectores una completa guía y una serie de recomendaciones muy interesantes cuando se piensa en reconvertir un edificio que fue construido de la manera tradicional a uno modernizado y eco amigable. Paso 1. ¿En qué condiciones está la empresa?
Según Fortis cuando se toma la decisión de hacen cambios estructurales y tecnológicos en un edificio lo primero que se debe hacer es evaluar el estado actual del espacio que se va a intervenir. “Para ello se debe contratar una empresa con experiencia probada en dictámenes o auditorías energéticas, y en instalaciones de inmótica (edificios inteligentes)”, asegura. Los factores que se deben evaluar son:

• Condiciones actuales de seguridad. El principio es garantizar seguridad para las personas, para los activos y para la información.
• Condiciones actuales de confort. Temperatura, calidad del aire y niveles de iluminación principalmente.
• Condiciones actuales de automatización. Elevadores, escaleras eléctricas, persianas, puertas, control de aire acondicionado, control de iluminación, entre otros.
• Condiciones de eficiencia energética de principales consumidores tales como aire acondicionado, iluminación, motores, calderas, bombeo, etc.

Este paso debe cumplirse, pues es importante establecer qué se puede y qué no se puede reemplazar, incluso qué se puede reutilizar. Paso 2. ¿Cuáles son las restricciones?
A esta etapa se le denomina levantamiento detallado de instalaciones y restricciones del facilitie, inmueble o equipamento. Aquí se deberá determinar qué es factible realizar y qué no.  En teoría todo se puede hacer pero el costo puede ser demasiado alto. En este paso se deben revisar detalladamente las instalaciones: trayectorias de cableados, ducterías y tuberías; así como condiciones de la estructura y del facilitie, altura entre losas, espacios entre plafón y losa, espacios y condiciones entre piso firme y piso falso si lo hubiera y pasos verticales entre pisos del inmueble. No siempre es posible modernizar todo el edificio, a veces sólo se logra hacer retrofit parcial y esto no depende exclusivamente del presupuesto con que se cuente; en ocasiones las propias condiciones de la estructura física hace complejo el proyecto. “Por ejemplo, se puede proponer la distribución de aire por piso elevado, pero si el inmueble actualmente no tiene piso elevado entonces instalarlo será costoso e implicará algunas desventajas, como incluir escalones de entrada en cada piso desde lobby de elevadores”, explica Israel. Paso 3. ¿Qué sí puedo hacer?
Denominada Desarrollo de ingenierías y conceptos preliminares, en esta fase se plasman las nuevas ideas de modernización, pues ya está claro lo que se debe cambiar y las restricciones que se tienen para hacerlo. Para el representante de Greenblue un edificio comercial debe tener en cuenta, como mínimo, los siguientes aspectos:

• Proyecto arquitectónico. Siempre, en un retrofit mayor, la parte arquitectónica es importante para resaltar todos los elementos estéticos de la modernización, así como para apoyar otros aspectos de eficiencia y seguridad.
• Diseño de iluminación. Aquí hay que pensar en estética, fotometría, luxes necesarios, función del sitio, cantidad de personas, horarios de operación, necesidades y confort. Este diseño debe ser realizado por un profesional en la materia, un Lighting Designer.
• Ingeniería de HVAC (Heating, ventilation and air conditioning). El principal consumidor de energía en un edificio comercial es el aire acondicionado, pudiendo tomar desde un 60% hasta un 80% del consumo eléctrico total del establecimiento; de modo que una mala elección de estos equipos echará a perder todo el esfuerzo.
• Ingeniería de seguridad. Este aspecto incluye sistemas de CCTV (circuito cerrado de televisión), detección de humo, extinción de incendios, control de acceso, protección perimetral, control de activos, entre otros.
• Ingeniería de automatización. Control y monitoreo de sistemas instalados y BMS (Building Management System).

Paso 4. El proyecto sobre el papel
El siguiente paso es determinar cuál será el proyecto que se va a ejecutar. Esto se define en conjunto con el cliente, pues hasta aquí el estudio estaba siendo realizado por un grupo externo de profesionales. Se plantea una propuesta de diseño, unas soluciones y un presupuesto para ello. “Como ejemplo podemos decir que es diferente haber planteado instalar un chiller eléctrico enfriado por aire que un chiller alimentado por gas natural enfriado por agua y con variador de frecuencia. Obviamente el segundo saldrá más caro pero traerá ahorros energéticos muy superiores, además es mucho más ecológico”, complementa el experto. Aquí se debe tener un acuerdo definitivo sobre el proyecto que se va a implementar, para ello es fundamental contar con toda la documentación que resultará de los pasos anteriores como soporte de la propuesta final. Parte importante de la documentación que sustentará la propuesta es lo correspondiente al estudio de retrornos de inversión (ROI – Return of investment), las implicaciones ecológicas y de sustentabilidad y la plusvalía que dicho retrofit le dará al inmueble. Paso 5. Este será mi edificio
En esta etapa, denominada Desarrollo de ingenierías ejecutivas, estamos un paso más cerca de comenzar la obra. Es justamente cuando todos los especialistas elaboran las memorias de los cálculos finales, los planos para la construcción, los planos de detalle y dejan todo a punto para comenzar la intervención en el terreno. “Lo más importante de este paso es la coordinación entre especialidades porque muchas veces la falta de comunicación hace que las ingenierías empiecen a chocar unas con otras, que no haya coherencia en la instalación y que el proyecto falle en ejecución”, apunta Fortis. Hasta este momento del proceso la inversión de tiempo en condiciones normales bordea los tres o cuatro meses de trabajo juicioso. Pasos 6 y 7. Programar y ejecutar la obra
Es fundamental determinar en qué condiciones se va a trabajar: si el edificio se va a desocupar total o parcialmente durante los trabajos o si será necesario ejecutar la obra mientras hay actividad cotidiana en las instalaciones; en este caso hay que tener en cuenta asuntos como el ruido, el polvo, los horarios de trabajo, y cualquier factor que represente retrasos para la obra o molestias para los ocupantes. La duración normal de la fase de ejecución es de unos cuatro a ocho meses como máximo. Lo más importante en este momento es elegir bien a la supervisora de obra y al integrador de soluciones inmótica. Paso 9. Evaluación y certificaciones
Siempre es deseable terminar un proyecto de esta magnitud con una valoración de los sistemas implementados y perseguir las certificaciones que le interesen al cliente. “Así como en la primera fase se hizo una evaluación de condiciones de inicio, es importante y ético realizar una evaluación de las condiciones finales. Es muy conveniente contratar a una empresa independiente y que no haya estado implicada en el proyecto para realizar dicha evaluación puesto que su punto de vista será imparcial”, recomienda Israel Fortis. El final del proceso es el momento indicado para buscar certificaciones ambientales y de automatización, tales como LEED, o premios y reconocimientos nacionales e internacionales, esto da un buen nombre y amplio reconocimiento a la compañía. Renovar un edificio viejo, sólo en su arquitectura, supone un costo aproximado del 25% del valor total del inmueble. Agregarle elementos de inmótica requiere invertir un 5% más del costo total del edificio. Límites y restricciones
Factores como la altura entre las losas, o entre la losa y el plafón, son a veces un inconveniente para remodelar un edificio. También lo son los espacios en las azoteas o en los sótanos, las condiciones estructurales y el no contar con un área para cuartos de máquinas. “Desde el punto de vista económico no es bueno para nadie cambiar un edificio que presenta tantos inconvenientes. Tanto así que hay clientes que prefieren mudarse de edificio o derrumbar el suyo para construirlo desde cero”, comenta Israel Fortis. No meta la pata
Uno de los errores que se cometen con mayor frecuencia en este tipo de procesos de rehabilitación y modernización estructural de un edificio es el de elegir mal la empresa consultora e integradora. “Normalmente los proyectos de modernización son buenos y representan un buen ROI para el cliente, pero hay mucha gente que no sabe evaluar y desarrollar nuevas ideas, de modo que llegan con proyectos mal planteados, mal sustentados y sin buenos ROIs, de tal suerte que el cliente decide no hacer nada, o peor aún, el cliente decide emprender el proyecto y no obtiene lo prometido y acaba teniendo en sus manos un edificio nada inteligente sino más bien algo tonto”, advierte el consultor de Greenblue Solutions.